Ипотека при банкротстве физлица: что будет с квартирой и как её сохранить

Нужно ли платить ипотеку во время банкротства

Как оплачивать ипотеку при банкротстве, зависит от этапа и от того, есть ли соглашение с банком. До подачи заявления платите ипотеку, если хотите сохранить квартиру: долгая просрочка открывает банку путь к продаже. Суд откажет банку в обращении взыскания, если долг меньше 5 % стоимости квартиры и просрочка короче трёх месяцев (п. 1 ст. 54.1 закона об ипотеке).

После того как суд признал заявление обоснованным, требования кредиторов предъявляют только в порядке закона о банкротстве (абз. 3 п. 2 ст. 213.11; кроме ареста по уголовному делу, Постановление КС от 17.12.2025 № 46-П), и платежи по старому графику сами по себе квартиру не сохранят.

Платёж одному кредитору в обход процедуры управляющий может оспорить как предпочтение. Платёж залоговому банку оспаривают реже: его признают недействительным, только если банк получил больше, чем получил бы из выручки от квартиры, например у должника не остаётся денег на долги первой и второй очереди и расходы процедуры или погашены неустойки за счёт других кредиторов (п. 29.3 постановления Пленума ВАС от 23.12.2010 № 63, п. 2 ст. 61.3), поэтому без согласования не платите.

Если хотите продолжать платить, напишите банку и управляющему, согласуйте порядок письменно и сразу готовьте отдельное мировое соглашение или погашение долга третьим лицом.

Что меняется для разных ситуаций:

• платежи идут без просрочки: шанс договориться с банком выше, соглашение пишется без условий о погашении долга за прошлые месяцы;
• просрочка уже есть: соглашение возможно, но в нём обязательно указывают порядок и сроки её погашения (п. 5 ст. 213.10-1);
• банк уже взыскал долг по ипотеке через суд и передал квартиру судебным приставам: исполнительное производство остановится после определения арбитражного суда, кроме случая, когда банк до этой даты согласился оставить квартиру за собой (абз. 6 п. 2 ст. 213.11).

Коммунальные платежи и взносы на капремонт за квартиру во время процедуры остаются текущими: их не списывают и платят вне очереди реестра. Как это устроено, объяснено в статье о текущих платежах.

Как сохранить ипотеку при банкротстве: способы и условия

Банкротство с сохранением ипотеки возможно, но оставить квартиру в собственности можно только тремя способами, и каждый требует денег на погашение долга банку. Четвёртый вариант — выкуп родственником на торгах: квартиру продают, но она может остаться в семье. Закона, который оставляет ипотеку без платежей, нет. С 2024 года действуют поправки о сохранении ипотечного жилья в банкротстве (ст. 213.10-1 и п. 5 ст. 213.10, закон № 298-ФЗ от 08.08.2024). Они применяются к делам, начатым после 08.09.2024, а к более ранним делам, если квартиру к этой дате ещё не продали.

Если выкупать будет супруг, деньги должны быть его личными, например полученными до брака или в дар (ст. 36 СК). Сбережения, накопленные в браке, — общее имущество супругов (ст. 34 СК), и покупка на них даёт управляющему повод требовать половину этих денег в массу.

Два первых способа работают только для единственного пригодного для жизни помещения должника и его семьи. Если квартира не единственная, остаётся план реструктуризации или договорённость о выкупе. Суд откажет в соглашении и в погашении третьим лицом, если защищать квартиру как единственное жильё необоснованно, например она явно роскошная или должник действовал недобросовестно (п. 8 ст. 213.10-1).

Если денег на ипотеку нет ни у вас, ни у семьи, ни один способ не сработает. Тогда разумнее заранее планировать продажу квартиры: получить свою часть выручки и освободиться от остатка долга.

Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве: когда его утвердят

Отдельное мировое соглашение заключают должник и ипотечный банк, а утверждает арбитражный суд; на других кредиторов оно не распространяется (ст. 213.10-1). Заключить его можно на любой стадии дела после закрытия реестра (см. таблицу выше).

Что даёт утверждённое соглашение:

• ипотечную квартиру и участок под ней не продают, даже если гражданина признают банкротом;
• требование банка исключают из реестра, в процедуре его не гасят;
• ипотека и долг сохраняются, их платят на первоначальных условиях, без досрочного взыскания всего остатка;
• дело о банкротстве продолжается по остальным долгам и не прекращается.

Со стороны должника соглашение подписывает он сам; согласие других кредиторов не нужно, а несогласие финансового управляющего не мешает суду его утвердить. Если квартира заложена нескольким кредиторам, сторонами должны быть все залогодержатели из реестра (п. 2 ст. 213.10-1).

Платить по соглашению можно из трёх источников: деньги третьего лица, которое вступает в соглашение; ваши доходы, на которые нельзя обратить взыскание, если это не мешает плану реструктуризации; доходы после завершения дела (подп. 4 п. 4 ст. 213.10-1). Если иного имущества не хватает на долги первой и второй очереди (алименты, вред здоровью, зарплата работникам), суд утвердит соглашение только после взноса на специальный счёт до 10 % стоимости квартиры по отчёту оценщика (п. 6).

Если соглашение расторгнут или его не исполняют, требование банка в непогашенной части возвращается в реестр, а банк вправе обратить взыскание на квартиру в деле или после него по закону об ипотеке (п. 9). Как проходит голосование, что вписать в текст и как утверждают обычное мировое соглашение, рассказано в статье мировое соглашение при банкротстве. Образец мирового соглашения по ипотеке при банкротстве можно собрать в конструкторе.

Мировое по ипотеке единственного жилья: что решали суды

• Квартира не единственная — отдельного мирового не будет. Суды отказали должнику в утверждении отдельного мирового соглашения с Совкомбанком (требование 1 652 197,38 ₽): квартира в ипотеке не была для неё единственным жильём, а предложенные условия не отвечали ст. 213.10-1. Верховный Суд оставил отказ в силе (определение ВС от 15.04.2026 № 305-ЭС26-2662).
• Суд сам должен предложить договориться. Должника-военнослужащего освободили от долгов, не решив судьбу ипотечной квартиры. Верховный Суд отменил это в части ипотеки: суд должен был определить судьбу единственного жилья — торги или отдельное мировое соглашение банка, Росвоенипотеки, должника и управляющего по ст. 213.10-1 (определение СКЭС ВС от 03.07.2025 № 305-ЭС25-1557).

Оплата ипотеки третьим лицом при банкротстве

Родственник или другой человек может с вашего согласия погасить требование банка по ипотеке единственного жилья полностью, и тогда квартиру не продают (п. 5 ст. 213.10). Сделать это можно на любой стадии после закрытия реестра (см. таблицу выше).

Порядок такой:

1. Третье лицо подаёт в арбитражный суд заявление о намерении погасить требование банка по правилам ст. 113 закона о банкротстве.
2. Суд проверяет, что квартира единственная и защищать её обоснованно; если не хватает денег на долги первой и второй очереди, нужен взнос до 10 % стоимости квартиры на специальный счёт.
3. После определения суда третье лицо перечисляет всю сумму требования банка в порядке и срок, которые укажет суд.
4. Требование банка исключают из реестра, квартиру и участок не включают в имущество для продажи.

Родственнику стоит знать риски заранее. Деньги закон считает беспроцентным займом должнику до востребования, но потребовать их назад можно не раньше чем через три года после завершения процедуры. Платить придётся всю сумму сразу, частями этот способ не работает. Гарантий, что должник вернёт деньги, закон не даёт, поэтому родственнику стоит сохранить платёжные документы и определение суда.

Если у родственника нет всей суммы, но есть стабильный доход, подходит другой путь: вступить третьим лицом в мировое соглашение по ипотеке и платить по графику. Так родственник платит по графику годами, но квартира остаётся за должником, пока платежи идут.

Долг по ипотеке погасило третье лицо: квартиру не продали

Разбор практики. Арбитражный суд Московского округа, постановление от 08.06.2026 № Ф05-7707/2025 (дело № А40-65340/2023). Должника признали банкротом в апреле 2024 года и ввели продажу имущества. Его единственная квартира была в ипотеке у Т-Банка. В сентябре 2025 года компания заявила о намерении погасить требование банка целиком.

Суд определил сумму со всеми процентами и штрафами — 6 920 124,93 ₽, из них основной долг 4 883 945,28 ₽, и дал на оплату 30 рабочих дней. Другой кредитор оспаривал это: управляющий не давал согласия. Суды отклонили довод: по п. 5 ст. 213.10 достаточно, что квартира единственная, ещё не продана, должник согласен, а долгов первой и второй очереди нет. Дело начато до 08.09.2024, но квартиру к этой дате не продали, поэтому новое правило применили.

Вывод: платить нужно всю сумму требования банка вместе с неустойками и быстро, в срок из определения суда. Деньги на это лучше найти до подачи заявления о намерении.

Реструктуризация ипотеки при банкротстве и «локальный план»

План реструктуризации может сохранить ипотечную квартиру, если в нём есть условия погашения требования банка и банк их одобрил (п. 3 ст. 213.10). Если таких условий нет, квартиру продают по правилам о залоге, а банк, не голосовавший за план, может просить суд разрешить взыскание, и суд откажет, только если без квартиры план не выполнить.

Требования к должнику для плана: есть источник дохода, нет судимости за экономическое преступление, не был банкротом пять лет и не получал план восемь лет (п. 1 ст. 213.13). Срок плана до пяти лет, а если суд утверждает его без одобрения кредиторов, до трёх лет (п. 2 ст. 213.14).

План покрывает все долги пропорционально, поэтому дохода должно хватать и на ипотеку, и на остальных кредиторов. Проверьте доход заранее: сложите ежемесячный платёж по ипотеке, долю других долгов на срок плана и прожиточный минимум семьи, а потом сравните с подтверждённым доходом. Если дохода меньше, план неисполним, и суд может его не утвердить.

«Локальный план реструктуризации по ипотеке» придумала практика, в законе такого термина нет. Так называют план или соглашение, которое касается только ипотеки, когда остальные долги идут в реализацию имущества. С 2024 года для этой цели есть прямая норма: отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1. Подробнее о процедуре написано в статье реструктуризация долгов гражданина, отдельного образца локального плана реструктуризации ипотеки нет: проект плана по всем долгам можно составить в конструкторе плана реструктуризации.

Реструктуризация с ипотекой при небольшом доходе: решения судов

• Долг мал по сравнению с квартирой — сначала реструктуризация. Окружной суд отменил переход к продаже имущества: неплатёжеспособность не установлена, долг 8,7 млн ₽ невелик по сравнению со стоимостью залога; суд вернул дело в реструктуризацию и предписал должнику и банку разработать отдельное мировое по ипотеке. Верховный Суд жалобу управляющего не принял (определение ВС от 05.12.2025 № 305-ЭС25-11758(3)).

Если ипотечную квартиру продают: кому сколько достанется

Если квартиру не удалось сохранить, её продают на открытых торгах. Права залогового кредитора при банкротстве шире, чем у остальных: оценку квартиры проводит управляющий, но начальную цену и положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества определяет банк-залогодержатель, а разногласия решает суд (п. 3–4 ст. 213.26). Если повторные торги не состоялись, банк вправе оставить квартиру себе по цене на 10 % ниже начальной цены повторных торгов (п. 4.1 ст. 138).

С 03.04.2026 выручку за единственное ипотечное жильё делят по новой статье (ст. 213.27-1, введена законом № 62-ФЗ от 23.03.2026). Сначала из неё вычитают расходы на сохранность и продажу квартиры (п. 6 ст. 138). Остаток распределяют так:

1. 80 % получает банк, но не больше его требования вместе с неустойками и процентами.
2. 10 % идёт на долги первой и второй очереди, если другого имущества на них не хватает.
3. 10 % отдают должнику, но не больше суммы его первоначального взноса и уже сделанных платежей по ипотеке.
4. Оставшееся гасит долг банку, не покрытый на первом шаге.
5. Что осталось после этого, тоже передают должнику.

Финансовый управляющий публикует сведения о выплате в ЕФРСБ, и в течение 10 рабочих дней управляющий или участники дела могут попросить суд уменьшить сумму. Суд уменьшит её, если на эти деньги можно купить жильё, явно превышающее разумную потребность семьи, или если должник недобросовестен (п. 2–3 ст. 213.27-1).

Условный пример. Квартиру продали за 6 000 000 ₽. Расходы на торги и содержание — 100 000 ₽, 7 % управляющему — 420 000 ₽, к распределению 5 480 000 ₽. Требование банка 5 000 000 ₽, долгов первой и второй очереди нет, первоначальный взнос и платежи должника составили 2 300 000 ₽.

Банк получает 80 %, это 4 384 000 ₽. Должник получает 10 %, 548 000 ₽: это меньше его взноса и платежей, ограничение не срабатывает. Оставшиеся 548 000 ₽ уходят банку, и непогашенными у него остаются 68 000 ₽: они идут в третью очередь и спишутся вместе с другими долгами. Итого должник получает 548 000 ₽.

Расчёт условный, и суд может уменьшить выплату должнику. Сама ст. 213.27-1 о вознаграждении управляющего молчит; 7 % выручки ему положены по п. 17 ст. 20.6, и в первом известном нам деле суд вычел их до деления на 80/10/10 вместе с расходами на торги (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2026 № 09АП-37023/2026). Там же суд применил новую статью к делу 2023 года: закон № 62-ФЗ переходных правил не содержит, и окружной суд велел применить её при новом рассмотрении спора, раз деньги ещё не распределили.

Если квартира не единственная, например при двух ипотеках, вторую продают по общему правилу. Банк получает 80 %, 10 % идёт на долги первой и второй очереди, остаток на расходы дела, а то, что останется после расходов, снова банку (п. 5 ст. 213.27). Отдельной доли должнику из выручки за такую квартиру закон не выделяет.

Если выручки не хватило, непогашенная часть требования банка идёт в третью очередь вместе с другими долгами. После завершения расчётов гражданина освобождают от неё, как и от остальных долгов, кроме тех, что закон не списывает (п. 3, 5 ст. 213.28). Ипотека прекращается, когда квартиру продают на торгах, в том числе когда банк оставляет её за собой (подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК).

После продажи жильцы теряют право пользоваться квартирой, если она была заложена в обеспечение кредита на её покупку или строительство (п. 1 ст. 78 закона об ипотеке). Это касается и зарегистрированных детей. Новый собственник может выселить их через суд, поэтому переезд лучше планировать сразу после торгов. Сообщения управляющего о торгах и выплатах видны в карточке должника на Федресурсе.

Ипотека супругов при банкротстве, созаёмщик и поручитель

Квартиру, купленную в браке и заложенную банку, при банкротстве одного супруга продают в его деле как общее залоговое имущество супругов, а второй супруг вправе участвовать в споре о продаже (п. 7 ст. 213.26). Второму супругу выплачивают его долю выручки, но сначала из неё гасят общие долги супругов, в том числе общую ипотеку.

Если супруги не делили имущество, доли считаются равными: супругу должника перечисляют половину выручки, если общих долгов нет (п. 8 постановления Пленума ВС № 48). Супруг, который считает, что продажа ущемляет его интересы или интересы детей, может до торгов подать иск о разделе имущества в суд общей юрисдикции (п. 7). Если ипотека оформлена на супругу, а банкротится муж, квартира всё равно общая, если куплена в браке. Подробнее об этом в статье что могут забрать у жены или мужа при банкротстве.

Если банкротится один из созаёмщиков, второй остаётся должником банка: освобождение от долгов касается только того, кого признали банкротом. Обычно договор делает созаёмщиков солидарными должниками, и тогда банк вправе требовать всю сумму с любого из них (п. 1 ст. 323 ГК). Поэтому созаёмщик может стать третьим лицом, которое платит по мировому соглашению.

• Бывший супруг-созаёмщик: ни развод, ни банкротство одного из бывших супругов не меняют солидарный долг второго перед банком. Раздел долга между бывшими супругами без согласия банка его не связывает: перевести долг на другого можно только с согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК). Как делят квартиру и долг при разводе, разобрано в статье ипотека при разводе.
• Поручитель отвечает перед банком солидарно с заёмщиком, включая проценты, если договор не предусматривает иное (ст. 363 ГК). Если заёмщик банкротится, банк может требовать долг с поручителя.
• Оба супруга банкротятся: общую квартиру продают в деле того, кто записан собственником в ЕГРН, а выручку делят между конкурсными массами по долям (п. 10 Пленума № 48).

Если платить ипотеку созаёмщику не из чего, иногда разумнее, чтобы заявления подали оба. Что грозит поручителю и созаёмщику по кредиту в целом, рассказано в статье поручитель и созаёмщик по кредиту.

Дети, маткапитал, военная и семейная ипотека: что меняется в банкротстве

При наличии ипотеки дети, прописанные в квартире, сами по себе не защищают жильё от продажи в банкротстве: правило одно для семей с несовершеннолетними детьми и без них. Защищать детей можно другими способами: мировым соглашением, погашением долга третьим лицом, иском второго супруга о разделе имущества до торгов.

Если в ипотеку вложен материнский капитал, родители обязаны оформить квартиру в общую собственность с детьми с определением долей (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Как суды учитывают доли детей и средства маткапитала при продаже ипотечной квартиры в банкротстве, закон прямо не говорит: это решается в практике и зависит от того, выделены ли доли и на что распространяется залог.

Если в квартиру вложен маткапитал или у детей есть доли, разберите это с юристом до подачи заявления: от того, выделены ли доли и на что распространяется залог, зависит, что продадут и сколько получат дети.

При военной ипотеке квартира заложена и банку, и уполномоченному федеральному органу, который выдал целевой жилищный заём (ч. 1 ст. 14 закона № 117-ФЗ). Для мирового соглашения по ипотеке это значит, что сторонами должны стать все залогодержатели из реестра. Как банкротство влияет на военную ипотеку и её возврат при увольнении (ст. 15 того же закона) стоит разбирать по документам конкретного военнослужащего.

Семейная ипотека, если банкротом становится муж или жена, работает как обычная: квартира в залоге у банка, и способы сохранения те же. Мировое соглашение сохраняет первоначальные условия договора, а останется ли у банка льготная ставка по программе, определяют правила программы. У пенсионера с ипотекой правила те же; платить по соглашению из пенсии можно в пределах защищённой части дохода.

Сколько стоит и сколько длится банкротство с ипотекой

Госпошлину за своё заявление о банкротстве с ипотекой должник не платит (подп. 8 п. 1 ст. 333.21 НК). Обязательные расходы: 25 000 ₽ на вознаграждение финансового управляющего (депозит суда, п. 3 ст. 20.6; вносят после того, как суд принял заявление) и, по нашей практике, в среднем 16–22 тыс. ₽ на публикации и почту; при реструктуризации — ещё 25 000 ₽ и публикации; при продаже квартиры — 7 % выручки управляющему (п. 17 ст. 20.6) и расходы на торги.

Процедура по нашим делам длится в среднем около 7 месяцев; от подачи заявления до признания банкротом обычно ещё 1–2 месяца. Если продают ипотечную квартиру, дело идёт дольше: обычно 9–14 месяцев от подачи, потому что банк утверждает порядок торгов, проходят оценка, торги и расчёты с банком.

Подробнее о цене и сроках: сколько стоит банкротство физических лиц и сколько длится банкротство. Что ждёт после процедуры, описано в статье о последствиях банкротства. Если вопрос в том, дадут ли новую ипотеку после банкротства и через сколько, это отдельная тема: ипотека после банкротства.

Если банкротство с ипотекой не нужно: каникулы, реструктуризация в банке, продажа

Банкротство оправдано, когда кроме ипотеки есть долги, которые не погасить. Если трудности только с ипотекой, сначала проверьте способы без суда: ипотечные каникулы при снижении дохода более чем на 30 % и других условиях (ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ), новый график в своём банке, продажу квартиры самому до иска банка. Что будет на каждой стадии просрочки и как сохранить квартиру без банкротства, разобрано в статье не плачу ипотеку.

Если неясно, подходит ли вам банкротство при ипотеке, начните с проверки, спишут ли долги, а про свою квартиру напишите в MAX: какая сумма долга, есть ли просрочка, кто созаёмщик и кто может платить. Общий порядок суда описан в статье судебное банкротство, а остальные вопросы о жилье, долях и сделках с квартирой перед банкротством разобраны в статье как сохранить квартиру при банкротстве.

Вопросы об ипотеке при банкротстве