Банкротство с ипотекой: как сохранить квартиру

Мировое соглашение при банкротстве с ипотекой: что оно даёт

Отдельное мировое соглашение — договор между должником и ипотечным банком внутри дела о банкротстве, который утверждает арбитражный суд. Его правила — в статье 213.10-1 Закона о банкротстве (в редакции закона от 08.08.2024 № 298-ФЗ).

Что происходит после утверждения:

• на квартиру и земельный участок под ней не обращают взыскание, их не включают в имущество для продажи, даже если человека признают банкротом;
• требование банка исключают из реестра, в процедуре его не гасят;
• ипотека и долг перед банком не прекращаются — вы платите на первоначальных условиях договора;
• дело о банкротстве продолжается по остальным долгам: утверждение соглашения не прекращает его.

Кто что должен по такому соглашению — коротко:

Что это значит для вас: кредитки, микрозаймы и другие необеспеченные долги могут быть списаны по итогам процедуры, если суд освободит от них, а ипотека остаётся и платится дальше. Статья 213.28 прямо оставляет долги по такому соглашению за человеком.

Нужно ли согласие других кредиторов и может ли банк отказать

Нет. Решение о заключении принимает сам гражданин. Согласие других кредиторов не требуется, а несогласие финансового управляющего не мешает суду утвердить соглашение. Исключение одно: если квартира заложена нескольким залогодержателям (последующая ипотека), сторонами соглашения должны быть все они.

А вот сам банк соглашаться не обязан: это договор, и заставить банк его подписать суд не может. Банки охотнее соглашаются, когда видят подтверждённый доход того, кто будет платить, и понятный график погашения просрочки; при большой просрочке часто просят сначала погасить её. Если банк отказал, остаются план реструктуризации или продажа квартиры с выплатой вам части денег (об этом ниже).

Когда его можно заключить

На любой стадии дела, но не раньше, чем истечёт срок для предъявления требований кредиторов. Это два месяца с того дня, как финансовый управляющий опубликовал объявление о том, что суд признал ваше заявление обоснованным; точную дату подскажет управляющий или ваш юрист. Практически это значит: соглашение готовят заранее, а подают в суд после того, как реестр сформирован.

Когда суд откажет

Суд не утвердит соглашение, если защищать эту квартиру как единственное жильё необоснованно. Это отсылка к той же логике, что и в постановлении № 15-П: слишком дорогое жильё при небольшом долге или злоупотребления должника.

Из каких денег платить ипотеку, пока идёт банкротство

От ответа на этот вопрос зависит, утвердят ли соглашение и удастся ли его исполнить. С того момента, как суд признал заявление обоснованным, гасить отдельные долги в обход процедуры нельзя: такие платежи могут оспорить. После признания банкротом доходами человека распоряжается финансовый управляющий, поэтому платить банку всю сумму из зарплаты, как раньше, уже не получится: самому должнику на платежи по соглашению доступна только защищённая от взыскания часть дохода. Закон называет три источника платежей по соглашению:

1. третье лицо — супруг, родитель, созаёмщик или другой человек, который вступает в соглашение и принимает на себя права и обязанности по нему;
2. доходы должника, на которые нельзя обратить взыскание, — если это не мешает плану реструктуризации;
3. будущие доходы — те, что появятся после завершения банкротства.

На практике из собственных доходов платить почти не получается: защищённая часть обычно около прожиточного минимума, и на ипотеку её не хватает. Реальный вариант — платит супруг, созаёмщик или родственник с подтверждённым доходом. Банк смотрит, насколько реален источник. Если платить будет родственник, у него должен быть подтверждённый доход, которого хватает на ежемесячный платёж. Поэтому ещё до подачи заявления стоит собрать справки о доходе того, кто будет платить.

Проверьте себя по трём условиям, прежде чем рассчитывать сохранить квартиру:

1. есть человек с подтверждённым доходом, у которого после своего прожиточного минимума остаётся сумма не меньше ежемесячного платежа по ипотеке;
2. просрочку, если она есть, реально погасить по графику, который вы предложите банку;
3. квартира — ваше единственное жильё и не превышает разумную потребность семьи.

Условный расчёт. Платить по соглашению будет жена-созаёмщик. Её доход — 65 000 ₽ в месяц, платёж по ипотеке — 30 000 ₽. Ориентир — прожиточный минимум трудоспособного по России на 2026 год, 20 644 ₽ (в вашем регионе он может быть другим). 65 000 − 20 644 − 30 000 = 14 356 ₽: запас есть, первое условие выполнено. Если бы платить пришлось из дохода самого должника, после признания банкротом ему оставили бы защищённую часть — около прожиточного минимума, и на платёж в 30 000 ₽ её не хватило бы. Банк оценивает источник сам, поэтому расчёт — только ориентир для переговоров.

Не уверены, что квартира останется? Пройдите короткую проверку «Что будет с имуществом» — она покажет, какой сценарий ближе к вашей ситуации.

Если есть просрочка по ипотеке

Просрочка не мешает соглашению, но в нём обязательно пишут, в каком порядке и в какие сроки её погасят. Без такого условия суд его не утвердит.

Деньги для первой и второй очереди

Первая и вторая очереди — это требования о вреде жизни и здоровью и алименты, а также долги по зарплате и выходным пособиям перед теми, кто работал у должника по трудовому договору. Если другого имущества на их погашение не хватает, суд утвердит соглашение только после того, как на специальный счёт внесут деньги для них — не больше 10 % стоимости квартиры, определённой по отчёту оценщика. Если таких долгов нет, этот взнос не нужен.

Как заключить мировое соглашение с банком: порядок действий

Сначала — какой инструмент доступен на каком этапе дела:

1. До подачи заявления — запросите в банке справку об остатке долга, графике и просрочке, выписку из ЕГРН на квартиру (заказывается на Госуслугах или в МФЦ), решите, кто будет платить, и соберите подтверждение его дохода.
2. В заявлении о банкротстве укажите квартиру и ипотеку. Скрывать залог бессмысленно: банк сам заявит требование.
3. После признания заявления обоснованным банк заявляет требование в реестр. Одновременно начинайте переговоры с отделом банка, который ведёт проблемные ипотечные кредиты: проект соглашения обычно составляет юрист, отправлять его лучше письмом с описью вложения или через офис банка с отметкой о получении.
4. Согласуйте текст: стороны, квартира, остаток долга, график, погашение просрочки, кто платит, взнос для 1–2 очереди (если нужен).
5. Подайте в арбитражный суд, который ведёт дело, заявление об утверждении отдельного мирового соглашения — после истечения двухмесячного срока на требования кредиторов.
6. После утверждения платите строго по графику и храните все платёжные документы.

Мы готовим такие проекты и ведём переговоры с банком; первичная консультация бесплатна. Общие правила о мировых соглашениях в банкротстве — в статье мировое соглашение при банкротстве. Готовый шаблон документов по жилью есть в конструкторе документов о жилье.

Что будет, если перестать платить по соглашению

При неисполнении, расторжении или отмене определения об утверждении требования банка восстанавливают в реестре, если процедура ещё идёт. Банк вправе обратить взыскание на квартиру — в деле о банкротстве или вне его, по правилам об ипотеке. Если банкротство уже завершено, долг по ипотеке остаётся, потому что освобождение на него не распространялось.

Реструктуризация долгов, если в ипотеке квартира

Если квартира уже выставлена на торги у приставов, отправьте копию определения суда о признании заявления обоснованным приставу и организатору торгов: исполнительные производства по имущественным взысканиям приостанавливаются, и дальше судьба квартиры решается в деле о банкротстве.

С момента, когда суд признал заявление обоснованным, и до утверждения плана реструктуризации обращать взыскание на заложенную квартиру нельзя. С введения реструктуризации, кроме того, перестают начисляться неустойки и проценты по долгам, а исполнительные производства по имущественным взысканиям приостанавливаются.

План реструктуризации может сохранить квартиру, если в нём есть условия погашения ипотеки и банк за них проголосовал. Если залоговый банк не голосовал за план, он может попросить суд разрешить взыскание на квартиру — суд откажет, только если будет доказано, что без квартиры план исполнить невозможно. На практике реструктуризация подходит людям со стабильным доходом, которого хватает и на ипотеку, и на остальные долги. Как устроен план, кто может его предложить и что в нём пишут — в статье реструктуризация долгов.

Продажа ипотечной квартиры в банкротстве и что достанется должнику

Если соглашения нет, квартиру в процедуре реализации продают на торгах. Начальную цену и условия продажи заложенного имущества определяет залоговый банк; разногласия с финансовым управляющим решает арбитражный суд. Как проходят торги — в статье торги при банкротстве.

Как делят деньги от продажи единственного ипотечного жилья

С 3 апреля 2026 года действует статья 213.27-1 Закона о банкротстве (введена законом от 23.03.2026 № 62-ФЗ). Она касается только единственного жилья в ипотеке, пригодного для постоянного проживания должника и семьи. Переходных положений в законе нет, поэтому, если дело начато раньше, как норму применят к вашей продаже, уточните у управляющего. Из выручки после расходов на продажу:

Если ипотечная квартира не единственное жильё, работает общее правило ст. 213.27: 80 % банку, 10 % — кредиторам 1–2 очереди, остальное — на расходы процедуры; должник из выручки ничего не получает.

Деньги, которые причитаются должнику, не идут на расчёты с кредиторами. Управляющий публично объявляет о них на Федресурсе, и в течение 10 рабочих дней участники дела могут попросить суд уменьшить сумму — например, если на неё можно купить жильё, явно превышающее разумную потребность семьи, или если должник действовал недобросовестно.

Условный пример. Долг банка — 3 500 000 ₽, первоначальный взнос и платежи человека — 900 000 ₽, долгов 1–2 очереди нет, расходы на продажу опустим.

• Продали — 4 000 000 ₽.
• Банку 80 % — 3 200 000 ₽.
• Должнику 10 % — 400 000 ₽ (меньше его 900 000 ₽).
• 10 % для 1–2 очереди никому не причитаются и остаются в остатке: 400 000 ₽. Из них банку ещё 300 000 ₽ (долг закрыт), должнику 100 000 ₽.
• Итого должнику — 500 000 ₽: на аренду или первый взнос за новое жильё.

Как именно суд применит норму в конкретном деле, зависит от фактов и от позиции участников.

Если выручки не хватило на ипотеку

Как списать долг по ипотеке через банкротство: списывается только остаток, который не покрыла продажа квартиры. Непогашенная часть требования банка переходит в третью очередь — вместе с кредитками и потребительскими кредитами. Если суд освобождает человека от обязательств, этот остаток тоже списывается и доплачивать его после процедуры не нужно.

Общая ипотечная квартира супругов и созаёмщик

Если квартира куплена в браке, она по общему правилу общая, даже если оформлена на одного. В банкротстве одного супруга общее имущество продают по правилам банкротства, а второй супруг вправе участвовать в споре о его продаже. В конкурсную массу идёт только часть выручки, соответствующая доле должника; остальное получает супруг. Если у супругов есть общие долги (часто это и сама ипотека), их сначала гасят из доли супруга, и только остаток выплачивают ему.

Созаёмщик по ипотеке — такой же должник банка, как и основной заёмщик; на каких условиях он отвечает, написано в кредитном договоре, и обычно это ответственность за весь долг. Освобождение от долгов в банкротстве касается только самого банкрота, поэтому банк может потребовать от второго созаёмщика весь остаток долга. Если у него нет дохода на ипотеку, иногда разумнее подавать заявления обоим супругам. Вот почему созаёмщик часто и становится тем третьим лицом, которое платит по отдельному мировому соглашению, — это в его интересах, ведь квартира и долг общие.

Если в квартиру вложен материнский капитал, дети должны получить в ней доли. Залог это не снимает, но невыделенные доли детей — частая причина споров и затягивания продажи; такую ситуацию разбирают отдельно.

Брачный договор, раздел имущества и ответственность по общим долгам — отдельная большая тема, она разобрана в статье брачный договор при банкротстве.

Чего нельзя делать с квартирой перед банкротством

Законных способов сохранить ипотечную квартиру в банкротстве немного: отдельное мировое соглашение, план реструктуризации с голосом банка и платежи третьего лица в рамках соглашения. Попытка «спрятать» квартиру обычно оборачивается её потерей и отказом в списании долгов.

• Дарение или продажа родственникам. Сделки за три года до дела управляющий может оспорить, если они совершены во вред кредиторам; для сделок с близкими людьми закон предполагает, что другая сторона знала о цели. Неравноценные сделки оспаривают за год до дела. Как это работает — в статье оспаривание сделок при банкротстве.
• Выписка и переезд, чтобы «сделать» ипотечную квартиру единственной и получить право на соглашение или долю выручки. Суд оценивает фактическое положение: где живёт семья и какое ещё жильё у неё есть.
• Сокрытие квартиры или доли в заявлении. Суд может не освободить от долгов гражданина, который скрыл имущество.

Когда банкротство с ипотекой не стоит начинать

Если вы хотите сохранить квартиру, а платить ипотеку в ближайшие годы некому, банкротство квартиру не спасёт — оно лишь приведёт к её продаже с разделом выручки по правилам выше. Иногда это рационально: например, когда долг по ипотеке больше стоимости квартиры, а необеспеченных долгов много. Иногда выгоднее сначала договориться с банком вне процедуры: об изменении графика или условий кредита.

Внесудебное банкротство через МФЦ с ипотекой почти никогда не подходит: остаток ипотеки входит в общую сумму долга, и лимит процедуры обычно превышен. Отдельного мирового соглашения по ипотеке там нет, а банк сохраняет право обратить взыскание на квартиру по договору ипотеки. Условия — в статье банкротство через МФЦ.

После завершения процедуры новый ипотечный кредит взять можно, но пять лет при новом кредите нужно сообщать банку о банкротстве; решение о выдаче банк принимает сам. Об этом — ипотека после банкротства.

Что подготовить, чтобы сохранить квартиру в банкротстве

• кредитный договор, договор ипотеки или закладная, график платежей;
• справка банка об остатке долга и просрочке на текущую дату;
• выписка из ЕГРН на квартиру и на всё ваше недвижимое имущество (Госуслуги или МФЦ) — чтобы подтвердить, что жильё единственное;
• справка о зарегистрированных в квартире (через Госуслуги, МФЦ или управляющую компанию);
• свидетельство о браке, брачный договор (если есть), если в покупке использован материнский капитал — документы о долях детей;
• справки о доходе того, кто будет платить ипотеку по соглашению;
• список всех остальных кредиторов с суммами — для расчёта, нужен ли взнос до 10 % для 1–2 очереди.

С этими документами можно за одну встречу понять, какой из трёх сценариев подходит именно вашей квартире. Первичная консультация у Кирилла Горина, юриста и арбитражного управляющего, бесплатна. Как проходит вся процедура через суд — в статье судебное банкротство, а что ещё из имущества могут продать — в статье имущество при банкротстве.

Законы о сохранении квартиры при банкротстве

• Статья 446 ГПК РФ — единственное жильё и исключение для ипотеки.
• Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ: ст. 213.4 (обязанность подать заявление), ст. 213.8 (срок для требований кредиторов), ст. 213.10 (залоговые кредиторы), ст. 213.10-1 (отдельное мировое соглашение), ст. 213.11 (последствия реструктуризации), ст. 213.26 (продажа имущества, общее имущество супругов), ст. 213.27 (распределение выручки от залога), ст. 213.27-1 (единственное ипотечное жильё), ст. 213.28 (освобождение от долгов), ст. 213.30 (последствия банкротства, пять лет сообщать о нём при кредитах), ст. 61.2 (оспаривание сделок).
• Постановление Конституционного суда РФ от 26.04.2021 № 15-П — о пределах защиты единственного жилья.

Редакция норм проверена 26.09.2026.

Частые вопросы